ACTION EN DEMOLITION D'UNE CONSTRUCTION EDIFIEE EN VERTU D'UN PERMIS ANNULE
L'impossibilité de démolir en zone ordinaire prescrite par l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ne peut être contournée par le droit commun de la responsabilité civile prévu par l'article 1240 du code civil.
RAPPEL : article L. 480-13 du code de l'urbanisme : un propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si :
le permis a été préalablement annulé (ou son illégalité constatée) par le juge administratif, et si la construction est située dans l’une 14 des zones protégées dans lesquelles l'action en démolition est admise.
En dehors de ces zones, la menace de démolition judiciaire pesant sur les constructions illégales est supprimée depuis le 8 août 2015 (loi Macron/Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081).
Dans cette affaire, un permis est définitivement annulé par le juge administratif pour non-respect des règles de recul édictées par le PLU. Le propriétaire est assigné en démolition sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382 (devenu 1240) du code civil, par un voisin estimant que la construction mal implantée crée une vue plongeante sur son fonds.
Sa demande est accueillie sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle par la Cour d’appel (CA Bastia, 10 juin 2018, n°16-00494), et rejetée par la Cour de cassation :
Seul l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annuler, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique.