Déplafonnement du loyer commercial justifié par une révision conventionnelle

La fixation conventionnelle du loyer révisé au cours du bail expiré constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail lorsqu'il rapporte la preuve d'une modification notable des obligations respectives des parties (C. com., art. L. 145-34 et R. 145-8). Pour mémoire, ces éléments d'une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer de renouvellement sont ceux qui concernent :

- les caractéristiques du local considéré ;

- la destination des lieux ;

- les facteurs locaux de commercialité ;

 - mais aussi les obligations respectives des parties (C. com., art. L. 145-33).

 La jurisprudence a considéré que tel était le cas lorsque, au cours du bail expiré, le montant du loyer a été contractuellement modifié d'un commun accord entre les parties en dehors des périodes de révision triennale dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial (Cass. 3e civ., 4 avr. 2001, n° 99-18.899, n° 518 FS - P + B ; Cass. 3e civ., 24 mars 2004, n° 02-16.933, n° 366 FS - P + B).

Dans le cas d'espèce, cette jurisprudence se trouve confirmée alors même que le montant du loyer a été modifié à la suite d'un accord intervenu entre les parties dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer révisé.

 Le bailleur a engagé une action en révision du loyer fondée sur les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce et ensuite les parties ont renoncé à poursuivre la procédure en régularisant un avenant au bail initial aux termes duquel le loyer d'origine a été porté à un certain montant. Parallèlement à cette procédure de révision, le preneur a initié une procédure en renouvellement du bail en sollicitant le plafonnement du loyer, ce à quoi le bailleur s'est opposé en prétendant que la fixation conventionnelle du loyer révisé par un avenant constituait une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

 La cour d'appel a fait droit à la demande du bailleur et le pourvoi du preneur a été rejeté.

 La Cour de cassation rappelle que la fixation conventionnelle du loyer intervenue lors de la procédure en révision judiciaire, mettant un terme à cette procédure, constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue au cours du bail expiré d'autant plus qu'elle est intervenue dans des conditions étrangères à la loi ce qui justifiait ainsi le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, nos 17-11.866 et 17-11.867, n° 170 FS - P + B + I