Évolution des loyers en zone tendue en cas de nouvelle location ou de renouvellement du bail
Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, le décret paru le 29 juillet 2016 fixe un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. Il fixe également un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants.
Les dispositions du décret s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2017.
En cas de logement vacant (article 2 du décret), le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il peut être révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-I de la loi du 6 juillet 1989, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location. Cependant, par dérogation à l'article 3, le loyer peut être réévalué dans les conditions et limites prévues à l'article 4 du décret (travaux d'amélioration ou de mise en conformité, loyer manifestement sous-évalué...).
En cas de renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans les deux cas, certains travaux sont exclus (cf article 7 du décret du 29 juillet 2016).
Le décret permet également des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée.
Il est rappelé que pour tous les litiges relatifs aux loyers, la commission départementale de conciliation doit être saisie avant toute action judiciaire.