La garantie « VISALE » : dispositif et champ d'application
Afin d'aider une partie des preneurs qui rencontre des difficultés à trouver un cautionnement, le législateur a dans un premier temps restreint les cas dans lesquels un bailleur peut exiger du locataire un cautionnement ( cf L. n°89-462, 6 juill. 1989, art.22-1). Il a ensuite eu comme objectif de supprimer ce contrat et de le remplacer par une garantie universelle, dite « GUL », qui devait être obligatoire pour tous. Cette garantie votée par la loi du 24 mars 2014, régie par un nouvel article 24-1 de la loi de 1989 et qui devait rentrer en application le 1er janvier 2016 ne verra pas le jour, faute de publication des décrets d'application.
La garantie contre les risques locatifs dite « GRL » (garantie contre les risques locatifs), assurance de type mutualiste, n'aura été que de courte durée puisqu'aucune souscription n'est désormais possible depuis 1er janvier 2016.
Un nouveau dispositif de sécurisation des loyers a été mis en place : « visa pour le logement et l'emploi » dénommé « VISALE », par l'intermédiaire d'une convention signée le 24 décembre 2015 entre l'État et l'UESL (l'Union des entreprises et des salariés pour le logement).
Les bénéficiaires visés par la convention sont les suivants :
tous les salariés du secteur privé de plus de trente ans en contrat précaire (salariés en période d'essai pour un CDI, salariés en CDD, intérimaires, intermittents et apprentis) et entrant dans un logement dans les trois mois de leur prise de fonction ;
les salariés de moins de trente ans quel que soit leur contrat de travail et entrant dans le logement dans les douze mois de leur prise de fonction ;
les ménages en difficultés, accompagnés dans le cadre d'une intermédiation locative.
S'ajoute à cela une condition d'éligibilité relative aux revenus : le candidat locataire est éligible dans la limite d'un taux d'effort maximum de 50%, étant précisé que pour les jeunes salariés de moins de trente ans en CDI confirmé, le taux d'effort devra être compris entre 30 et 50%.
Visale ne s'applique qu'aux logements du parc privé, que le bailleur soit une personne physique ou morale. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et être soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il soit loué vide ou meublé.
Le dispositif Visale suppose un loyer, charges comprises, non supérieur à 1 300 euros (1 500 euros pour Paris intra-muros).
Ce nouveau dispositif est entièrement gratuit tant pour le bailleur que pour le locataire. Les démarches, préalables à la signature du bail, se font en ligne sur le site www.visale.fr. La réponse est obtenue dans un délai de 2 jours. Le bailleur doit alors adhérer au dispositif sur la base du visa certifié, en acceptant les conditions de la garantie. Il obtient alors un contrat de cautionnement.
Visale prend en charge les impayés de loyers et de charges pendant les trois premières années du bail. Le montant garanti est plafonné à trente-six loyers impayés et charges.
Les dégradations ne sont pas couvertes, ce qui est un inconvénient car le bailleur ne peut pas cumuler le cautionnement Visale avec un autre cautionnement ou une assurance.
Une fois le bailleur indemnisé, Action Logement est subrogée dans les droits du propriétaire et agira contre le locataire en recouvrement de sa créance et, le cas échéant, en résiliation du bail.
Ce dispositif est applicable aux baux conclus depuis 1er février 2016.
Il vient d'être étendu à tous les jeunes de moins de 30 ans entrant dans un logement, qu'ils soient ou non-salariés, à la recherche d'un emploi ou étudiant, y compris les étudiants entrant en résidence universitaire dès lors que les logements ne sont pas conventionnés, à l'exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal.
Cet élargissement à ces nouveaux bénéficiaires entrera en vigueur au plus tard le 30 septembre 2016.
Convention État-UESL, 24 déc. 2015 pour la mise en uvre de VISALE