L’impact de la Loi ELAN sur la copropriété et les transactions immobilières
L’impact de la Loi ELAN sur la copropriété et les transactions immobilières
L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété a été publiée au Journal officiel du 31 octobre 2019. Il est repris ci-dessous les modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 ayant des conséquences sur les cessions de lots à venir.
Modération du champ d'application du statut
L’ordonnance recentre le statut de la copropriété autour de la notion d'habitation. Cela signifie que les immeubles qui n’ont pas d’usage d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes pourront sortir du statut impératif.
De même, les petites copropriétés, comme celles n’ayant que deux copropriétaires, pourront échapper à certaines dispositions du statut avec un régime dérogatoire, proche de celui de l'indivision.
Les sanctions relatives à la fiche synthétique
La fiche synthétique est destinée à informer les copropriétaires et futurs acquéreurs sur les données financières et techniques essentielles de la copropriété. Elle doit être établie et mise à jour annuellement par le syndic dès lors que l’immeuble est, au moins partiellement, à destination d'habitation.
L'ordonnance publiée le 31 octobre 2019 prévoit qu'en l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant sera fixé par décret, seront déduites sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.
Plafonnement des honoraires et frais relatifs à l’état daté
L’ordonnance précise que la rétribution du syndic correspond aux honoraires et (et non plus ou) frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un ou plusieurs lots.
« Disparition » des servitudes sur les parties communes
En contradiction avec une partie de la jurisprudence, un nouvel article introduit dans la loi de 1965 prévoit expressément qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot.
Modalités du versement du prix de cession de parties communes
En cas de cession de parties communes, la part du prix revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. Le syndic prélèvera donc les quotes-parts débitrices avant de verser les fonds.
Accroissement du privilège immobilier spécial
Ce sont désormais toutes les créances du syndicat de copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire qui sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil, et non plus la liste limitative jusqu’ici fixée à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, le syndic peut désormais faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Ce privilège porte sur tous les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire sauf si ceux-ci font l’objet d’une location non meublée, ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. Les meubles garnissant une location meublée ne sont donc plus exclus de ce privilège.
L’entrée en vigueur de la réforme
Dans les 3 mois suivant l’adoption de l’ordonnance du 30 octobre, une loi doit être adoptée par le Parlement pour la ratifier. Suivra la publication des décrets d’application avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance le 1er juin 2020.