LOI PACTE : LA GARANTIE INVERSEE A LA RENVERSE !
En cas de cession de fonds ou de droit au bail, la clause de solidarité dite « classique » insérée au bail commercial, impose au locataire cédant de garantir envers le bailleur, le paiement des dettes de loyers et charges du cessionnaire.
Cette garantie est limitée à une période de trois ans à compter de la cession du bail ou du fonds (article L 145-16-2 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014).
Mais, en cas de procédure collective : sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, la clause de solidarité classique est réputée non écrite, afin d’éviter de freiner ou ralentir la cession du bail (articles L 631-14, L 622-15 et L 614-12 al 5 du code de commerce).
La clause de solidarité dite « inversée » ou « ascendante » offrait jusqu’alors une parade efficace à cette sanction, puisque dans cette hypothèse, c’est au cessionnaire, candidat à la reprise du fonds ou du droit au bail, qu’il appartient de rembourser l’intégralité de la dette du cédant à l’égard du bailleur.
En cas de défaillance du cédant, le bailleur était donc sécurisé par la clause inversée lui assurant un recours à l’encontre du cessionnaire en recouvrement des arriérés de loyers et charges.
Si de nombreux détracteurs œuvraient pour que la clause de solidarité inversée suive le sort de la clause dite classique en matière de redressement ou liquidation judiciaire, la jurisprudence devait pourtant se prononcer dans le sens de son efficacité à la faveur du bailleur.
La clause de solidarité « inversée » a ainsi été validée par la Cour de Cassation en cas de reprise de fonds de commerce hors plan de cession (Cass. com. 27-9-2011 n° 10-23.539 FS-PB : RJDA 4/12 n° 424), comme en cas de plan de cession (CA Versailles, 13e ch., 12 mars 2015, nos 14/02599 et 14/03274).
Cette clause inversée devait cependant avoir pour effet d’effrayer les candidats à la reprise d’une entreprise, à l’occasion d’une procédure collective.
Pour rassurer les candidats acquéreurs, la loi PACTE (plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) du 22 mai 2019, a aligné le régime de la clause de solidarité inversée à celui de la clause de solidarité classique, en complétant l’article L. 642-7 du code de commerce.
Désormais, en cas de plan de cession, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux seules procédures collectives ouvertes à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit à la date du 23 mai 2019.
La garantie inversée est en conséquence, renversée par le nouveau dispositif, et inopposable en cas de cession judiciaire organisée en plan de cession.
Mais attention, la clause inversée conserve pleinement ses effets en cas de cession d’actif isolé, la loi PACTE ne visant que la préservation de l’activité et des emplois dans le cadre d’un plan de cession.
Si le droit du bailleur à recouvrer ses impayés est quelque peu malmené par la loi PACTE, il faut espérer que la neutralité de la garantie inversée en plan de cession, sera à l’avenir compensée par une augmentation des offres de reprise et la gageure pour le bailleur de nouveaux locataires compétents et solvables.
Isabelle COLLINET MARCHAL