Synthèse de la Loi ALUR du 24 mars 2014, la Loi PINEL du 18/06/2014 et son décret du 03/11/2014, la Loi MACRON du 06/08/2015 et son décret du 11 mars 2016

SYNTHESE DE la Loi ALUR du 24 mars 2014, la Loi PINEL du 18/06/2014 et son décret du 03/11/2014, la Loi MACRON du 06/08/2015 et son décret du 11 mars 2016 Mesures importantes: ? - encadrement des hausses de loyers en cas de déplafonnement (révision et renouvellement) : 10% par an, ? - introduction de dispositions impératives en matière d'état des lieux et de charges, ? - bail 3/6/9 : bail ferme de 6 ou 9 ans interdit, ? - codification de la convention d'occupation précaire, ? - baux dérogatoire : 3 ans, ? - droit de préférence du preneur en cas de cession du local loué, ? - Suppression référence ICC ? - Etat des lieux d'entrée et de sortie obligatoire au jour de la signature du bail et de l'acte de cession de fonds de commerce ou de droit au bail ? - Limitation de la garantie du cédant à l'égard du cessionnaire à 3 ans et délai de prévenance du cédant en cas d'impayé (1 mois) ? - droit de préemption de la commune (possibilité pour la collectivité de déléguer à un opérateur) ? - congé délivré par le preneur en cours de bail possible par LRAR, idem pour la demande de renouvellement du preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention le congé délivré par le preneur en fin de bail doit toujours l'être par acte extrajudiciaire. La loi Macron est revenue sur la réciprocité : le bailleur doit délivrer son congé ou sa réponse à demande de renouvellement par acte extrajudiciaire - L'article 1724, alinéa 2, du Code civil qui prévoit que si les réparations du bailleur durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion. La durée de ces travaux est réduite par la loi ALUR à 21 jours. ? - Le décret du 11 mars 2016 pris en application de la loi MACRON crée un nouvel article R 145-38 inséré dans le code de commerce lequel prévoit enfin la date du congé du preneur notifié par lettre recommandée, mais également celle de toutes les notifications que le preneur ou le bailleur peut effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception : « Lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire. » La question qui se pose est de savoir ce qu'il en est pour les lettres présentées mais non réclamées par le destinataire. La date à retenir sera certainement celle de sa première présentation. Seul le cas d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception non présentée revenue par exemple avec la mention « NPAI » devrait a priori entraîner l'obligation de faire signifier l'acte par un huissier de justice. Ce qui change et quand ? 1. Dispositions qui s'appliquent le lendemain de la publication au journal officiel soit le 20 juin 2014 : ? - à toute succession ouverte après cette date : les ayants-droits du preneur décédé ont la faculté de donner congé en cours de bail. ? - La commission de conciliation peut être saisie pour les questions relatives à la fixation du loyer en renouvellement, révisé, les charges et les travaux. ? - L'état des lieux d'entrée et de sortie. Pour les baux en cours, cet article s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux d'entrée a été fait. ? - Le congé du preneur en cours de bail et la demande renouvellement peuvent être donné par lettre recommandée avec accusé de réception. 2. Dispositions qui s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi intervenue le 18 juin 2014, et parue au JO n° 140 du 19 juin 2014. donc les dispositions s'appliquent à compter du 1er septembre 2014 : ? - Le droit de préemption communal. ? - Interdiction des baux fermes de 6 ou 9 ans. ? - Les baux dérogatoires (2 à 3 ans, état des lieux, préavis 1 mois). ? - Les clauses contraires aux dispositions impératives du statut sont réputées non écrites. ? - Ajout de la TUP et de la scission à la fusion ou l'apport : la société nouvelle est automatiquement substituée à l'ancienne, sans l'application des règles de cession de fonds de commerce. ? - La clause de garantie du cédant à l'égard de son cessionnaire est limitée à 3 ans et en cas d'impayé, le garant doit être prévenu dans le délai d'un mois. ? - La suppression de l'ICC comme indice de référence pour fixer le loyer plafonné au jour du renouvellement ou de la demande de révision au profit de l'ILC ou de l'ILAT en fonction de l'activité du preneur. ? - Le lissage du loyer déplafonné révisé ou en renouvellement de 10 % par an maximum. ? - Les dispositions relatives aux charges, impôts et taxes : - A joindre au bail : un inventaire précis et limitatif « des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » liés au bail, avec indication de « leur répartition entre le bailleur et le locataire » et pour un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances est à préciser en fonction de la surface exploitée avec une pondération possible des surfaces exploitées. - En cours de bail, le bailleur informe le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. - Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges. ?- L'état récapitulatif des travaux réalisés les 3 années précédant la signature du bail précisant leur coût et un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années suivantes assorti d'un budget prévisionnel, et tous les 3 ans dans le délai de 2 mois de l'expiration de la période triennale, le bailleur communique au preneur ces 2 états actualisé (pour les 3 années précédentes et pour les 3 années à venir), ? - Ne peuvent plus être imputés au locataire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 05 novembre 2014 (jour de plublication du décret au JO) : - « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; - « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; - « 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; - « 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; - « 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. - « Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. 3. Dispositions qui s'appliquent à toute cession d'un local intervenant à compter du 6ème mois qui suit la promulgation de la loi, donc le 19 décembre 2014 : ? droit de préemption du locataire. Quelles sont les dispositions d'ordre public et celles qui ne le sont pas ? D'ordre public : ? - La possibilité pour le preneur de donner un congé tous les 3 ans. Exceptions : bail de plus de 9 ans, bureaux, locaux monovalents, locaux de stockage exclusivement ? - Les ayants-droits du parent décédé peuvent mettre un terme au bail en cours. ? - Les clauses contraires aux dispositions impératives sont réputées non écrites. ? - Le régime en matière de scission et de TUP relatif aux cessions. ? - La fixation du loyer plafonné révisé à l'ILC. ? - L'encadrement du déplafonnement du loyer révisé capé à 10 % par an. ? - L'état des lieux d'entrée et de sortie en matière de bail statutaire. ? - Les dispositions relatives aux charges, impôts et taxes. ? - La durée maximale du bail dérogatoire de 3 ans. ? - L'état des lieux et le préavis ne sont pas d'ordre public. Les dispositions qui ne sont pas d'ordre public ? - L'état des lieux et le préavis de 3 mois pour les baux dérogatoires. ? - La durée de la garantie entre cédant et cessionnaire et l'information du garant dans le mois. ? - Le lissage du loyer en renouvellement déplafonné. ? - Le droit de préemption du locataire en cas de vente des lieux loués. ? - Le congé qui peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception.