Nouvel épisode dans la saga de la fixation du loyer binaire : la Cour d'Appel de Versailles change de position dans son arrêt rendu le 19 septembre 2017
Dans l'affaire en objet, le bail prévoyait un loyer binaire composé d'un pourcentage sur le chiffre d'affaires et d'un loyer minimum garanti, le contrat stipulant en outre : " Les parties déclarent soumettre volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 et attribuer compétence au Juge des Loyers du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble."
Estimant que cette clause "tente ainsi de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement du loyer", la cour considère qu'une telle clause est illicite et doit en conséquence être déclarée nulle et de nul effet.
Par cet arrêt, la cour d'appel de Versailles :
Non seulement remet en cause la jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de laquelle « la stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre daffaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ». (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n° 15-16826, FS-P+B+R+I),
Mais en outre revient sur sa propre jurisprudence :"lorsque dans un contrat de bail, les parties ont entendu fixer un loyer binaire initial portant une partie fixe comportant un loyer minimum garanti et une partie variable basée sur un pourcentage sur le chiffre d'affaires, échappant par conséquent aux dispositions du statut des baux commerciaux, mais qu'elles y ont inséré une clause relative à la fixation du loyer en renouvellement manifestant clairement leur volonté de soumettre lors du renouvellement la fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative prévue par le statut des baux commerciaux en matière de loyer et ont donné compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer ledit loyer, cette clause claire et précise donne compétence sans ambiguïté au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti lors du renouvellement, selon la valeur locative déterminée en fonction des paramètres de l'article L.145-33 du code de commerce". (CA Versailles, 13 septembre 2016, n° 15/02232)".
Il est dès lors urgent d'insérer dans vos baux une clause d'arbitrage et de réfléchir à une nouvelle qualification de la partie variable indexée sur le chiffre d'affaires.