Nullité du CCMI : la charge de la preuve du caractère disproportionné de la démolition appartient au constructeur, et non au maître d’ouvrage.

La démolition d’un ouvrage édifié dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle annulé ne relève plus, depuis un arrêt de principe du 15 octobre 2015 (3^ème civ, 15.10.2015, RG n°14-23612, FS – P+B+R), du seul apanage du maître d’ouvrage. Désormais, le juge saisi d’une telle demande doit rechercher si une telle sanction est proportionnée au regard de la gravité des désordres et des non conformités qui l’affectent (3^ème civ, 21.01.2016, RG n°14-26.085 ; 3^ème civ, 22 novembre 2018 RG n°17-12.537).

 

Si le principe est clair, la question de la répartition de la charge de la preuve de la disproportion pouvait faire débat. C’est dans ce contexte que s’inscrit l’arrêt commenté.

 

En l’espèce, un couple reprochant au constructeur le non-respect des délais d’achèvement et un défaut d’altimétrie de l’ouvrage de plus ou moins 13 cm, l’assignent en annulation, et subsidiairement en résiliation du contrat de construction et en indemnisation de leur préjudice, ajoutant en cours d’instance, qu’il soit constaté à titre principal l’anéantissement du CCMI par l’exercice de leur droit de rétractation. En effet, si l’ouvrage était, à la lecture de l’arrêt, hors d’eau, hors d’air, cloisonné et équipé, l’absence de notification du CCMI à l’un des époux leur permettait, au visa de l’article L 271-1 du CCH, d’exercer leur droit de rétractation.

 

Ils sollicitent enfin la démolition de l’ouvrage.

 

La Cour d’appel de Besançon, par un arrêt du 14 janvier 2020, constate l’exercice, par les époux, de leur faculté de rétractation, et les déboutent de leur demande :

 

• d’indemnisation de leurs préjudices, jugeant que l’annulation du contrat ne relevait pas des fautes commises par le constructeur, mais de l’exercice du droit de rétractation ;

 

• de démolition, en reprochant aux époux de ne pas démontrer que le défaut d’altimétrie rendrait la construction impropre à sa destination ni qu'il serait impossible d'y remédier, tant sur le plan administratif par l'obtention d'un permis de construire modificatif, que sur le plan technique par l'installation d'une pompe de relevage des eaux usées.

 

L’arrêt est cassé, au visa de l’article 1353 (ex 1315) du Code civil, par la Cour de cassation qui reproche aux juges du fond d’avoir inversé la charge de la preuve :

 

Elle indique, plus précisément, que c’est au constructeur « de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la sanction ».

 

Il s’agira donc pour ce dernier de démontrer que l’installation de pompes de relevages est à même de rendre l’immeuble conforme à sa destination.

 

Commentaire de l’arrêt 3^ème civ, 27 mai 2021, n°20-13.204 et 20-14.321, Publié au Bulletin

 

L’Equipe MARCHAL /.ASSOCIES