Quelle indemnisation pour le bailleur victime d’une défaillance de son gestionnaire ?
De la nécessité d’avoir un gestionnaire de biens spécialisé ... https://www.marchal-avocats.com/bail-commercial0/la-gestion-locative
Commentaire de l’arrêt 3ème civ, 20 mai 2021, n°20-10.905, Inédit
Obtenir la fixation, à la valeur locative, du loyer d’un bail commercial renouvelé peut parfois relever du chemin de croix compte tenu du carcan de l’article L145-34 du Code de commerce. Ce plafonnement légal bénéficie toutefois d’exceptions « automatiques », parmi lesquelles figure la durée effective du bail, et plus précisément lorsque le bail, d’une durée contractuelle de neuf années se poursuit pendant plus de douze ans.
Dans ce cas, un congé offre de renouvellement délivré pour un loyer fixé à la valeur locative, suivi d’un mémoire préalable, puis de la saisine du Juge des Loyers commerciaux permettront au bailleur disposant d’un bail « aux clauses et conditions habituelles » d’obtenir un rééquilibrage économique de sa convention.
Mais en l’absence de mémoire préalable ou de saisine du juge dans le délai biennal de prescription, le couperet de l’article L145-60 du Code de commerce tombe, et le loyer demeure définitivement fixé au montant du dernier loyer entrainant, lorsque le bien loué est administré par un gestionnaire, la mise en cause de sa responsabilité…
Tel est l’objet du litige porté à la censure de la Haute juridiction, dans lequel la faute n’est pas débattue, ni le principe d’un préjudice pour le propriétaire de l’immeuble, constitué du différentiel de loyers, ni son lien de causalité.
En revanche, le Client et le Gestionnaire de bien s’opposaient sur l’évaluation de la valeur locative de renouvellement et surtout, sur l’étendue de l’indemnisation à percevoir par le client. Et à cet égard la Cour d’appel de Caen, par un arrêt du 18 janvier 2018, juge que ce préjudice doit être limité à trois ans de réévaluation compte tenu de la possibilité, pour le bailleur, de saisir le Juge des loyers commerciaux d’une demande de révision à la valeur locative au titre des dispositions de l’article L145-38 du Code de commerce, demande qui, pour le praticien, est assez ambitieuse.
L’arrêt est donc logiquement cassé par la Cour de cassation, laquelle rappelle aux juges du fond que le loyer proposé lors des révision triennales légales obéit au même principe de plafonnement, sauf exceptions.
L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de ROUEN, qui aura à trancher l’épineuse question de l’étendue de l’indemnisation, qui en se cantonnant à la durée du bail renouvelé, ne semblera pas nécessairement couvrir la totalité du préjudice du bailleur, compte tenu du droit au renouvellement du preneur, du plafonnement légal et du lissage. Autrement dit, il n’est pas à exclure que le loyer auquel aurait pu prétendre le bailleur, ne puisse jamais être retrouvé…
Il ne sera donc jamais assez conseillé de bien choisir son gestionnaire de bien, surtout lorsqu’il est à destination commerciale.
Sylvain VERBRUGGHE
MARCHAL /.ASSOCIES