Syndicat des copropriétaires et défaut de pouvoir du représentant

Le tiers avec lequel un copropriétaire avait conclu un protocole au nom du syndicat ne peut se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant. Cette prérogative appartient au seul syndicat.

Le syndic qui est le représentant légal du syndicat des copropriétaires en justice, le représente également dans les actes de la vie civile (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18). Les règles générales du mandat, non contraires à la réglementation spéciale à la copropriété, s'appliquent. Cet arrêt de cassation vise l'article 1984 du code civil qui définit le mandat. Or, en l'espèce, un copropriétaire avait signé au nom et pour le compte du syndicat un protocole d'accord. Le tiers contractant était le constructeur de l'immeuble qui, l'ayant livré sans avoir réalisé le court de tennis et la piscine, s'y engageait à payer une indemnité au syndicat, engagement qui a été confirmé dans un accord ultérieur, indivisible du protocole diront les juges d'appel.

En fait, des copropriétaires ont demandé l'application du protocole. Ils ont assigné en réparation de leur préjudice le syndicat et le constructeur. Mais celui-ci leur a opposé la nullité de son engagement découlant du pouvoir irrégulier du représentant du syndicat. La cour de Chambéry a suivi cet argument et rejeté la demande. Cette solution allait dans le sens du projet de réforme du droit des contrats mais elle est censurée par la troisième chambre civile. Cette dernière, en application du principe déjà posé par la première chambre, affirme que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant. L'arrêt d'appel est donc censuré pour violation de l'article 1984 du code civil.

Cette solution sera abandonnée avec l'application des nouvelles dispositions.

En effet, la réforme du droit des obligations définit un régime général de la représentation, qu'elle soit conventionnelle, légale ou judiciaire et prévoit des sanctions. C'est ainsi que le tiers contractant qui ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs peut invoquer la nullité en l'absence de ratification du représenté (C. civ, art. 1156, créé par Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 2 : JO, 11 févr.).

Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-26.814