Vente après division d’un lot de copropriété : quels réflexes à adopter ?
Un propriétaire souhaite procéder à la division d’un lot de copropriété, puis vendre les lots issus de cette division. Comment aborder une telle opération ?
La division de lots relève de la liberté des copropriétaires, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges. Par ailleurs, la copropriété peut s’opposer à la division si elle est contraire à la destination de l’immeuble. En tout état de cause, si chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans autorisation dès lors que cette subdivision n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, c’est à la condition que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que la clause le prévoyant ait été jugée illicite ou réputée non écrite. Il convient d’apprécier, au cas par cas, la nécessité ou non de soumettre un projet de division à l’accord préalable d’une assemblée générale.
Tout transfert de propriété, même d’une fraction de lot, doit être notifié, sans délai, au syndic de la copropriété. En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions, si elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, doit être soumise à l’approbation d’une assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10.07.1965.
Importante précision : la Cour de cassation vient de poser un principe inédit. L’opposabilité à la copropriété « de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges » en assemblée générale. C’est la « notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé » qui rend le transfert opposable et « donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification » : Cass. 3e civ. 07.02.2019 n° 17-31.101.
Côté professionnel, il est indispensable d’informer les clients des difficultés liées au refus éventuel mais possible de la division en assemblée générale et ériger en condition l’obtention de l’autorisation.
Côté syndic, il faut appeler les charges afférentes aux lots issus d’une division et faire voter une nouvelle répartition des charges en assemblée générale si nécessaire.